EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 gắn chặt sáu biện pháp bảo vệ cụ thể vào khoản $800,000 của bạn. USCIS phải kiểm toán mỗi trung tâm vùng ít nhất một lần trong năm năm. Các trung tâm nộp báo cáo tài chính hằng năm trên Mẫu I-956G, mọi người kiểm soát một trung tâm đều bị thẩm tra lý lịch hình sự và chứng khoán, các nhà môi giới phải đăng ký với chính phủ và công bố khoản tiền họ được trả, và mỗi quỹ cần có hoặc một quản trị viên độc lập hoặc tài khoản được kiểm toán hằng năm. Một điều khoản cứu vãn cho phép nhà đầu tư ngay tình giữ được ngày ưu tiên khi một dự án sụp đổ không do lỗi của họ. Mỗi biện pháp trong số đó đã bịt một lỗ hổng từng khiến các nhà đầu tư trước đây mất tiền thật. Không điều nào bảo đảm cho bạn một khoản lợi nhuận.
Vì sao năm 2022 buộc phải xảy ra
Trước cuộc cải cách, gần như bất kỳ ai cũng có thể lập một trung tâm vùng và huy động tiền ở nước ngoài. Việc kiểm tra lý lịch những người điều hành không bắt buộc. Không ai phải nói cho nhà đầu tư biết rằng vị đại lý thân thiện ở Thượng Hải hay Dubai đang lấy hoa hồng từ chính khoản $500,000 mà nhà đầu tư tin là sẽ được rót vào một khách sạn.
Các cơ quan quản lý chứng khoán dọn dẹp sau khi sự việc xảy ra chứ không phải trước. SEC đã tiến hành một loạt vụ kiện gian lận EB-5 kéo dài, một số liên quan đến các dự án huy động hàng trăm triệu đô la nhưng chưa bao giờ thực sự khởi công, và Bộ Tư pháp đã truy tố hình sự những vụ tồi tệ nhất thông qua Ban Chống gian lận của DOJ. Các nhà đầu tư trong những thương vụ đó mất cả tiền lẫn quyền lợi di trú. Trang của chúng tôi về SEC mạnh tay với EB-5 2026: Cách các cơ quan quản lý truy lùng những thương vụ gian lận trình bày cách những vụ việc như vậy thường vỡ lở.
Quốc hội đáp lại bằng một cơ chế tuân thủ chứ không phải một quỹ bảo đảm. Hãy đọc Public Law 117-103, văn bản luật chứa đựng đạo luật cải cách, nếu bạn muốn xem nguyên văn đằng sau mọi điều sau đây.
Kiểm toán mỗi năm năm, do bạn chi trả
USCIS nay phải kiểm toán mỗi trung tâm vùng ít nhất năm năm một lần. Kiểm toán viên xem xét dòng vốn và bằng chứng tạo việc làm, rồi đối chiếu cả hai với những gì trung tâm đã nói với nhà đầu tư. Việc thăm thực địa tại chính dự án được cho phép, điều khó dàn dựng hơn một bảng tính.
Ai đó phải trả cho tất cả những việc này, và đó là bạn. Mỗi nhà đầu tư nộp đơn thỉnh cầu trung tâm vùng đóng góp $1,000 vào EB-5 Integrity Fund. Mỗi trung tâm vùng nộp hằng năm vào cùng quỹ đó, $20,000 theo mức chuẩn và $10,000 nếu trung tâm có 20 nhà đầu tư hoặc ít hơn trong năm tài chính liền trước. Các cuộc điều tra gian lận ở nước ngoài được chi trả từ chính tài khoản này.
Báo cáo hằng năm là phần thường lệ. Mỗi trung tâm nộp Mẫu I-956G, báo cáo thường niên của trung tâm vùng, bao gồm vốn đã huy động, vốn đã triển khai, việc làm đã tạo và bất kỳ tranh chấp pháp lý nào. Chế tài đối với việc nộp trễ hoặc nộp gian dối trải từ phạt tiền cho đến chấm dứt tư cách được chỉ định của trung tâm. Hãy yêu cầu nhà tài trợ cung cấp bản I-956G mới nhất trước khi bạn cam kết, và đọc Kiểm toán trung tâm vùng 2026: Vượt qua các cuộc kiểm tra hậu RIA khắt khe để biết kiểm toán viên thực sự xem xét điều gì.
Ai hiện bị cấm điều hành một trung tâm vùng?
Bất kỳ ai có lý lịch không phù hợp. Mỗi người ở vị trí có thẩm quyền thực chất đối với một trung tâm phải chứng nhận trên Mẫu I-956H, giấy chứng nhận tư cách thiện chí dành cho những người liên quan đến một trung tâm vùng, rằng họ chưa từng bị kết án về các tội danh được quy định và không bị các lệnh cấm liên quan đến chứng khoán.
Sở hữu bởi chính phủ nước ngoài bị cấm hoàn toàn. Không quốc gia nước ngoài nào được sở hữu hoặc kiểm soát một trung tâm vùng hay các doanh nghiệp trực thuộc, một mối lo có thật trước năm 2022 và là một lệnh cấm dứt khoát kể từ đó.
Chứng nhận không giống với thẩm định. USCIS kiểm tra những gì có thể, nhưng một mẫu đơn đã ký không cho bạn biết liệu một người điều hành có từng bị các nhà đầu tư trước đây kiện hay không. Hãy tự mình tra tên nhà tài trợ trong hồ sơ tòa án liên bang. Việc đó tốn một buổi chiều.
Nhà môi giới phải đăng ký, và công bố khoản họ kiếm được
Các đại lý di trú và công ty tiếp thị nay phải đăng ký với USCIS trên Mẫu I-956K, bản đăng ký dành cho nhà môi giới trực tiếp và bên thứ ba. Việc đăng ký kèm theo một cam kết tuân thủ luật chứng khoán Hoa Kỳ và luật chứng khoán của quốc gia nơi nhà môi giới hoạt động.
Công bố là phần giúp ích trực tiếp cho bạn. Các khoản phí và thù lao trả cho bất kỳ nhà môi giới nào liên quan đến khoản đầu tư của bạn đều phải được công bố, và các trung tâm vùng có trách nhiệm giám sát những nhà môi giới bán thương vụ của họ. Vì vậy câu hỏi rất đơn giản và bạn có quyền nhận câu trả lời bằng văn bản: công ty này được trả bao nhiêu để đưa tôi vào dự án này, và ai trả?
Một đại lý nhận hoa hồng từ nhà tài trợ không hề trung lập về việc bạn chọn dự án nào. Không ai nên gọi đó là một vụ bê bối. Bán hàng hưởng hoa hồng là một cơ cấu bán hàng thông thường, và quy tắc công bố tồn tại chính vì nó làm méo mó lời khuyên.
EB-5 thực sự tốn bao nhiêu?
Hãy bắt đầu với khoản đầu tư: $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm, $1,050,000 ngoài khu vực đó, với lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên đến hạn vào ngày 1 tháng 1 năm 2027. Khoản vốn đó chịu rủi ro theo luật, vì vậy hãy coi nó là tiền bạn có thể mất chứ không phải một khoản ký gửi.
Bên trên đó là các khoản phí mà không ai quảng cáo trên bảng hiệu.
Các nhà tài trợ thu một khoản phí quản lý một lần đối với doanh nghiệp thương mại mới, thường được báo ở mức nào đó trong khoảng $50,000 đến $70,000, và khoản này thường không được hoàn lại nếu đơn thỉnh cầu của bạn bị từ chối. Luật sư di trú cho phía nhà đầu tư thường tính một khoản phí trọn gói, chạy từ khoảng giữa mức mười mấy nghìn đến đầu mức ba mươi mấy nghìn đô la cho toàn bộ hành trình từ I-526E đến I-829, và công việc nguồn vốn phức tạp sẽ tốn hơn. Các khoản thu của chính phủ bao gồm khoản đóng góp $1,000 vào quỹ liêm chính cùng các khoản phí thỉnh cầu, điều chỉnh tình trạng hoặc phí lãnh sự được liệt kê trên biểu phí nộp hồ sơ của USCIS. Dịch thuật, hợp pháp hóa giấy tờ, khám sức khỏe và thư của kế toán viên cộng thêm vài nghìn nữa.
Hãy yêu cầu một bảng liệt kê bằng văn bản cho thấy từng khoản phí, ai nhận khoản đó, và liệu nó có được hoàn lại ở mỗi giai đoạn hay không. Một nhà tài trợ không chịu ghi điều đó ra giấy đã cho bạn biết một điều hữu ích.
Nhà đầu tư ngay tình và điều khoản cứu vãn 180 ngày
Đây là biện pháp bảo vệ mà người ta thường đánh giá thấp. Nếu một trung tâm vùng mất tư cách được chỉ định, hoặc nếu phát hiện gian lận hay trình bày sai sự thật trọng yếu ở cấp doanh nghiệp, một nhà đầu tư đã hành động ngay tình sẽ có một cửa sổ khoảng 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục thay vì tự động mất đơn thỉnh cầu. Việc chuyển khoản đầu tư sang một dự án đủ điều kiện trong khi vẫn giữ ngày ưu tiên ban đầu là khả thi trong khuôn khổ đó.
Có những giới hạn, và chúng là có thật. Các điều khoản cứu vãn áp dụng cho gian lận và thất bại về quản lý ở cấp nhà tài trợ. Thất bại thương mại thông thường, một khách sạn đơn giản là không sinh lời, lại là một vấn đề khác, và Dự án EB-5 thất bại 2026: Phá sản, rủi ro I-829 và những gì nhà đầu tư vẫn có thể cứu vãn phân tích kỹ tình huống đó.
Nếu có bao giờ bạn nghi ngờ gian lận trong chính thương vụ của mình, hãy báo cáo thông qua kênh của USCIS để tố giác gian lận và lạm dụng trong di trú và trao đổi với luật sư chứng khoán ngay trong tuần đó. Việc chờ đợi không bảo vệ được ai.
Hãy kiểm tra năm điều này trước khi bạn ký
- Báo cáo thường niên Mẫu I-956G mới nhất của trung tâm, cùng xác nhận rằng trung tâm chưa bao giờ bị chấm dứt hay đình chỉ.
- Biên nhận hoặc thông báo chấp thuận Mẫu I-956F cho chính dự án cụ thể, chứ không phải cho một thương vụ khác của cùng nhà tài trợ.
- Bản công bố bằng văn bản về mọi khoản phí và hoa hồng, bao gồm cả khoản mà đại lý của bạn nhận được.
- Cơ cấu vốn: bao nhiêu nợ ưu tiên xếp trên dòng tiền EB-5, và nhà phát triển thực sự đã bỏ vào bao nhiêu vốn chủ sở hữu.
- Đệm việc làm: số việc làm theo mô hình chia cho số suất đầu tư, trong đó bất kỳ con số nào gần 10 đều không để lại biên độ sai sót nào.
Văn hóa tuân thủ trên toàn ngành đã cải thiện kể từ năm 2022. Gian lận đã trở nên khó thực hiện hơn đáng kể, dù còn xa mới đến mức bất khả thi, và cụm từ "tuân thủ RIA" nay mô tả một mức tối thiểu về pháp lý mà mọi nhà tài trợ phải đáp ứng. Thông tin nền về khuôn khổ rộng hơn nằm trong EB-5 Reform and Integrity Act 2022: Các quy tắc mới mà mọi nhà đầu tư 2026 phải biết.