Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (Securities and Exchange Commission) xem một đợt chào bán EB-5 là một đợt chào bán chứng khoán, và chỉ riêng thực tế đó đã xác lập thẩm quyền của cơ quan này ở đây. Phần góp vốn của bạn trong một dự án trung tâm vùng là một hợp đồng đầu tư theo Securities Act of 1933, vì vậy nhà bảo trợ có nghĩa vụ công bố trung thực với bạn về mục đích sử dụng nguồn vốn huy động và về mọi cách mà thương vụ này có thể làm bạn mất tiền. Nói dối về điều đó thì Ủy ban có thể khởi kiện tại tòa án liên bang và đề nghị thẩm phán phong tỏa các tài khoản trước khi dòng tiền dịch chuyển tiếp. USCIS quyết định bạn có được cấp thẻ xanh hay không. SEC quyết định người đã bán thương vụ cho bạn có phải chịu trách nhiệm về những gì anh ta đã nói hay không.
Việc thực thi là một đội dọn dẹp. Nó đến sau khi vốn đã mất, và những gì trở về với nhà đầu tư thường là một phần và chậm chạp.
Vì sao phần góp vốn EB-5 được xem là một chứng khoán
Nhà đầu tư trung tâm vùng mua các phần vốn góp hợp danh hữu hạn (limited partnership) hoặc phần lợi ích thành viên trong công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) tại một doanh nghiệp thương mại mới. Bạn góp tiền mặt. Người khác điều hành doanh nghiệp. Lợi nhuận của bạn phụ thuộc vào công sức của họ, và đó chính là định nghĩa về hợp đồng đầu tư theo học thuyết của Tối cao Pháp viện kể từ năm 1946.
Gần như mọi đợt chào bán trên thị trường này được bán riêng lẻ theo Rule 506 của Regulation D, hoặc theo Regulation S khi người mua ở ngoài Hoa Kỳ. Một đợt chào bán riêng lẻ không được bất kỳ ai ở Washington thẩm định về giá trị nội tại. Ủy ban công bố một lời cảnh báo thẳng thừng về các tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một đợt chào bán, bởi tuyên bố đó xuất hiện lặp đi lặp lại trong những lời chào mời gian lận. Việc USCIS chấp thuận một Form I-956F cũng mang cùng giới hạn đó. Một viên chức đã đối chiếu hồ sơ dự án với các yêu cầu di trú. Không ai kiểm tra xem chủ đầu tư có khả năng hoàn trả cho bạn hay không.
Một hệ quả thứ hai bắt nguồn từ luật chứng khoán. Một khoản lợi nhuận được bảo đảm phá vỡ yêu cầu chịu rủi ro được mô tả trong quy định về điều kiện EB-5 tại 8 CFR 204.6 và thường là dấu hiệu của một người đang bán sự chắc chắn về di trú mà họ không thể mang lại. Một cam kết mua lại vào một ngày cố định thì nên kết thúc cuộc gặp.
Hai dạng thức gian lận mà tòa án đã biết rõ
Năm 2013, Ủy ban phong tỏa tài sản đứng sau một tổ hợp khách sạn và trung tâm hội nghị được đề xuất gần sân bay O'Hare ở Chicago, một dự án mà hơn 250 nhà đầu tư, phần lớn đến từ Trung Quốc, đã chuyển khoản hơn $145 million. Tài liệu chào bán tuyên bố dự án đã có được mọi giấy phép xây dựng cần thiết và đã ký kết với ba chuỗi khách sạn lớn. Cả hai tuyên bố đều không đúng sự thật, và không có gì đang được thi công.
Ba năm sau, SEC khởi kiện chủ sở hữu của khu nghỉ dưỡng trượt tuyết Jay Peak ở Vermont, cáo buộc rằng hơn $200 million trong số hơn $350 million huy động từ các nhà đầu tư EB-5 đã bị sử dụng sai mục đích, với vốn từ các dự án mới hơn được dùng để lấp các lỗ hổng ở những dự án cũ hơn. Ủy ban mô tả sự sắp đặt này là kiểu Ponzi. Hàng trăm gia đình đã rót vốn cho những công trình chưa bao giờ được hoàn thành.
Khuôn mẫu này lặp lại. Các bên liên quan ngồi ở cả hai phía của hợp đồng xây dựng. Tiền ký quỹ được giải ngân dựa trên một chữ ký thay vì dựa trên một mốc tiến độ. Báo cáo kinh tế tính việc làm từ những khoản chi tiêu chưa bao giờ xảy ra, và việc báo cáo cho nhà đầu tư sơ sài đến mức không ai ngoài nhà bảo trợ nhìn thấy khoảng cách đó trong nhiều năm. Hệ lụy từ những vụ việc này được lần theo trong EB-5 dưới áp lực năm 2026, và hành vi đó còn cũ hơn những gì nhà đầu tư tưởng, như EB-5 trong thập niên 1990 cho thấy.
Vấn đề môi giới không đăng ký
Phần lớn nhà đầu tư ở nước ngoài tiếp cận dự án của họ thông qua một công ty tư vấn di trú, và công ty đó được nhà bảo trợ trả tiền chứ không phải khách hàng. Hoa hồng có thể lên tới hàng chục nghìn đô la cho mỗi nhà đầu tư, được rút ra từ chính khối vốn mà bạn đang góp. Bất kỳ ai bên trong Hoa Kỳ mời gọi nhà đầu tư để nhận thù lao theo giao dịch đều đang hành xử như một nhà môi giới theo Securities Exchange Act of 1934, và làm điều đó mà không đăng ký tự nó đã là một vi phạm. Ủy ban đã truy cứu một luật sư di trú thu hoa hồng của trung tâm vùng trong khi trình bày những lời giới thiệu của mình như tư vấn trung lập.
Hãy hỏi đại lý của bạn kiếm được bao nhiêu từ khoản đăng ký mua của bạn. Hãy hỏi bằng văn bản.
Một nhà bảo trợ từ chối trả lời thì đã trả lời rồi.
Dòng tiền thực sự dịch chuyển như thế nào
Hãy lần theo đường đi của dòng tiền trước khi bạn tin vào tờ rơi quảng cáo. Tiền đăng ký mua thông thường được đưa vào tài khoản ký quỹ tại một ngân hàng Hoa Kỳ, rồi chuyển đến doanh nghiệp thương mại mới, đơn vị này cho vay lại số tiền đó cho thực thể tạo việc làm. Mỗi bước chuyển có tài liệu riêng, và bạn có quyền đọc từng tài liệu trước khi ký bất cứ điều gì. Hãy hỏi sự kiện duy nhất nào giải ngân số tiền đó. Rồi hãy hỏi liệu nhà bảo trợ có thể sửa lại điều kiện đó mà không cần biểu quyết hay không.
Có một cấu trúc đáng nghi ngờ đặc biệt. Tiền rời khỏi tài khoản ký quỹ ngay trong ngày đăng ký mua, trước khi bất kỳ đơn nào được nộp, là số tiền bạn không thể thu hồi.
Đạo luật năm 2022 đã trao cho USCIS những gì
Cho đến tháng 3 năm 2022, USCIS gần như không có thẩm quyền nào đối với cách một trung tâm vùng đối xử với nhà đầu tư của mình, nên SEC gánh vác một mình. EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, Public Law 117-103 đã viết lại sự phân công đó. Các trung tâm vùng nay chứng nhận việc tuân thủ luật chứng khoán mỗi năm trên Form I-956G. Mọi người có vai trò trong một trung tâm khai báo lý lịch của mình trên Form I-956H, nơi một lệnh cấm của tòa về chứng khoán hoặc một bản án hình sự liên quan là căn cứ để bị loại. Những người quảng bá, bao gồm cả đại lý ở nước ngoài, đăng ký với USCIS trên Form I-956K dành cho người quảng bá trực tiếp và bên thứ ba và chịu ràng buộc bởi luật chứng khoán Hoa Kỳ ngay cả khi họ làm việc từ Thành phố Hồ Chí Minh hay Dubai.
Việc giám sát cũng có ngân sách. Mỗi trung tâm vùng đóng $20,000 mỗi năm vào EB-5 Integrity Fund, giảm còn $10,000 nếu trong năm tài chính trước đó có 20 nhà đầu tư trở xuống, cộng thêm $1,000 thu trên mỗi đơn I-526E mà một nhà đầu tư nộp. Số tiền đó chi trả cho các cuộc kiểm toán ít nhất năm năm một lần cùng với các chuyến kiểm tra thực địa tới chính các dự án. Cách các đợt rà soát đó diễn ra trên thực tế được trình bày trong Kiểm toán trung tâm vùng 2026, còn các biện pháp bảo vệ hướng đến nhà đầu tư được tập hợp trong Các biện pháp liêm chính EB-5 năm 2022.
Sáu câu hỏi cần đặt ra trước khi bạn chuyển khoản
- Ai sở hữu cả hai phía của hợp đồng? Khi thành viên hợp danh nhận vốn (general partner) và chủ đầu tư chung một chủ sở hữu, thì mức định giá theo nguyên tắc độc lập khách quan trong mô hình của bạn không tồn tại.
- Điều gì giải ngân tài khoản ký quỹ? Việc giải ngân chỉ gắn với thời điểm nộp đơn I-526E của bạn đẩy vốn vào rủi ro trước khi bất kỳ ai đọc hồ sơ di trú của bạn.
- Bao nhiêu phần trong số việc làm là từ xây dựng? Theo đạo luật năm 2022, hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm chỉ có thể cung cấp không quá 75 phần trăm số việc làm. Việc làm gián tiếp ước tính không được vượt quá 90 phần trăm.
- EB-5 nằm ở đâu trong cơ cấu vốn? Hãy đọc thỏa thuận giữa các chủ nợ và tìm hiểu ai được trả tiền khi bên cho vay ưu tiên siết nợ.
- Lịch sử thoái vốn của nhà bảo trợ ra sao? Hãy hỏi đã có bao nhiêu nhà đầu tư nhận lại được vốn và những khoản hoàn trả đó chậm bao nhiêu tháng.
- Có nhân vật chủ chốt nào từng bị tòa cấm hoặc bị cấm hành nghề chưa? Hãy tra từng tên trong các thông cáo kiện tụng của SEC trước khi bạn ký hợp đồng đăng ký mua.
Nơi việc thực thi dừng lại
Tiền được người quản tài thu hồi trở về chậm chạp và chỉ một phần. Các chuyên gia được trả trước. Tài sản bán ra trong một thị trường lao dốc, và các khoản phân phối đến tay nhiều năm sau khi mất mát xảy ra. Việc buộc nộp lại khoản thu lợi bất chính và các khoản phạt dân sự trừng phạt người quảng bá nhưng không sửa chữa được tiến trình di trú của bạn, và một dự án sụp đổ có thể để lại một Form I-829 đang chờ xử lý mà không có bằng chứng việc làm đứng sau. Những hồ sơ tệ nhất được chuyển cho Bộ Tư pháp để truy tố hình sự, điều phục vụ công chúng nhiều hơn là phục vụ bạn.
Có một tấm đệm thực sự tồn tại. Một nhà đầu tư có trung tâm vùng bị chấm dứt hoặc bị cấm hoạt động không do lỗi của mình sẽ được một khoảng thời gian theo luật định để chuyển sang một trung tâm tuân thủ hoặc sửa đổi đơn, thay vì nhìn thẻ xanh chết theo nhà bảo trợ.
Nếu bạn nghi ngờ thương vụ đã hỏng
Có hai kênh khiếu nại và chúng làm những việc khác nhau. Hành vi sai trái về chứng khoán được gửi tới SEC qua hệ thống tiếp nhận tin báo của cơ quan này. Gian lận phúc lợi di trú, bao gồm cả hành nghề luật trái phép của một chuyên viên tư vấn ở nước ngoài, được gửi tới kênh của USCIS để báo cáo gian lận và lạm dụng di trú. Hãy giữ lại mọi phiên bản của bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ mà bạn đã nhận, bởi những bản thảo ban đầu thường chứa một lời cam kết đã lặng lẽ biến mất khỏi tài liệu cuối cùng.
Rồi hãy gọi cho luật sư di trú của bạn ngay trong tuần đó. Một nhà đầu tư bị lừa đảo và một đơn I-526E đang thất bại là hai vấn đề riêng biệt, và vấn đề di trú vận hành theo nhịp đồng hồ của riêng nó. Cách cơ quan này sàng lọc hồ sơ được đề cập trong Dấu hiệu cảnh báo của USCIS trong EB-5 2026.