《EB-5 Reform and Integrity Act of 2022》为您的$800,000附加了六项具体保护。USCIS必须至少每五年对每一家区域中心进行一次审计。区域中心须通过Form I-956G提交年度财务报表，每一位控制区域中心的人都要接受犯罪与证券历史的审查，推广方必须向政府登记并披露其所获报酬，每一只基金都需要一名独立管理人或年度经审计的账目。一项救济条款允许善意投资者在项目因非自身过错而崩溃时保留优先日期。这些措施中的每一项都堵上了一个曾让早期投资者付出真金白银的漏洞。但它们都不能保证您获得回报。
2022年为何势在必行
在改革之前，几乎任何人都可以设立一家区域中心并在海外募集资金。对负责人的背景调查并非强制要求。没有人必须告诉投资者，上海或迪拜那位友好的中介正从投资者以为将投入某家酒店的这同一笔$500,000中抽取佣金。
证券监管者是在事后而非事前进行整顿的。SEC已提起一长串EB-5欺诈诉讼，其中一些涉及募集了数亿美元却从未真正动工的项目，司法部则通过司法部欺诈处对其中最恶劣者提起刑事追诉。这些交易中的投资者钱财与移民福利一同损失。我们关于2026年EB-5中的SEC打击行动：监管者如何追查欺诈交易的页面讲述了这类案件通常是如何败露的。
国会以一套合规制度而非担保基金作为回应。如果您想了解下文所有内容背后的原始条文，请阅读Public Law 117-103，即包含该改革法案的成文法。
每五年一次审计，由您买单
USCIS现在必须至少每五年对每一家区域中心审计一次。审计人员审查资本的流动与就业创造的证据，然后将两者与区域中心一直向投资者所声称的内容进行核对。允许在项目现场进行实地走访，这比一份电子表格更难做假。
这一切总得有人付费，而这个人就是您。每位提交区域中心申请的投资者向EB-5诚信基金缴纳$1,000。每一家区域中心每年向同一基金缴费，标准为$20,000，若其上一财年拥有20名或更少投资者则为$10,000。海外欺诈调查也从同一账户支出。
年度报告是例行的部分。每一家区域中心提交Form I-956G，即区域中心年度报表，内容涵盖募集的资本、已部署的资本、创造的就业以及任何诉讼。对逾期申报或虚假申报的处罚从罚款直至终止区域中心的资格认定不等。在您作出承诺之前，向发起方索取其最新的I-956G，并阅读2026年区域中心审计：熬过严格的RIA后合规检查，了解审计人员实际关注的内容。
现在谁被禁止运营区域中心？
任何有不良历史记录的人。每一位对区域中心拥有实质性权力职位的人都必须在Form I-956H，即区域中心相关人员的诚信证明上证明，其未曾被判定犯有特定罪行，且不受与证券相关的禁令约束。
外国政府持股被彻底禁止。任何外国政府都不得拥有或控制一家区域中心或其下属企业；这在2022年之前曾是一项实实在在的担忧，此后则成为一项明确的禁令。
证明并不等同于审查。USCIS会尽其所能核查，但一份签署的表格并不能告诉您某位负责人是否曾被其此前的投资者起诉。请自行在联邦法院记录中检索发起方的名字。这只需花费一个下午。
推广方必须登记，并披露其所得
移民中介和营销公司现在必须通过Form I-956K，即针对直接推广方和第三方推广方的登记表向USCIS登记。登记附带一份合规证明，证明其遵守美国证券法以及推广方所在国家的证券法。
披露是直接对您有帮助的部分。与您的投资相关而支付给任何推广方的费用与报酬都必须披露，区域中心则有责任监督销售其交易的推广方。因此问题很简单，而您有权获得书面答复：这家机构因把我引入这个项目而获得多少报酬，又是由谁支付的？
一个从发起方处收取佣金的中介，对于您选择哪个项目并非中立。没有人应当把这称为丑闻。佣金销售是一种普通的销售结构，而披露规则之所以存在，正是因为它会扭曲建议。
EB-5实际上要花多少钱？
先从投资额说起：在目标就业区（TEA）为$800,000，在其之外为$1,050,000，首次通胀调整定于2027年1月1日。该资本依法处于风险之中，因此请把它当作您可能损失的钱，而不是一笔存款。
在此之上还有那些没有人会打在广告牌上的费用。
发起方会向新商业企业收取一次性的管理费，通常报价在$50,000到$70,000之间，若您的申请被拒，这笔费用通常不予退还。投资者一方的移民律师费通常是一笔固定费用，涵盖从I-526E到I-829的整个流程，金额从一万多美元的中段到三万出头美元不等，而复杂的资金来源工作则花费更多。政府收费包括$1,000的诚信基金缴款，外加USCIS申报费用表上列出的申请、身份调整或领事费用。翻译、文件公证认证、体检以及会计师函件还会再增加数千美元。
索取一份书面清单，列明每一项费用、由谁收取，以及在每个阶段是否可退还。一个不肯把这些写下来的发起方，其实已经告诉了您一些有用的信息。
善意投资者与180天救济条款
这里有一项被人们低估的保护。如果一家区域中心失去其资格认定，或在企业层面发现欺诈或重大虚假陈述，善意行事的投资者会获得大约180天的窗口期来采取补救措施，而不是自动失去申请资格。在该框架下，将投资转入一个符合条件的项目同时保留原有的优先日期是可能的。
限制是存在的，而且是实实在在的。救济条款涵盖发起方层面的欺诈与行政失败。普通的商业失败，即一家酒店根本不赚钱，则是另一个不同的问题，2026年EB-5项目失败：破产、I-829风险，以及投资者仍能挽回什么逐一分析了那种情形。
如果您怀疑自己的交易中存在欺诈，请通过USCIS举报移民欺诈与滥用的渠道进行举报，并在同一周内咨询证券律师。等待保护不了任何人。
签字之前，核查这五件事
- 区域中心最新的Form I-956G年度报表，以及其从未被终止或暂停的确认。
- 针对该具体项目的Form I-956F收据或批准通知，而不是同一发起方另一笔交易的。
- 对每一项费用与佣金的书面披露，包括您的中介所收取的部分。
- 资本结构：有多少优先债务排在EB-5资金之前，以及开发商实际投入了多少股本。
- 就业缓冲：模型测算的就业数除以投资者单位数，任何接近10的数值都意味着没有容错余地。
自2022年以来，整个行业的合规文化有所改善。欺诈变得相当难以实施，尽管远谈不上不可能，而如今“RIA compliant”这一说法所描述的，是每个发起方都必须满足的一条法律最低标准。关于更广泛框架的背景信息，见2022年EB-5 Reform and Integrity Act：每位2026年投资者都必须知道的新规则。