EB-5 并不是出售绿卡。向目标就业区内的项目投入 $800,000 的投资人，只有在 USCIS 批准申请之后才能获得两年有条件居留，而且只有在 I-829 表格作出裁定时，为合格美国劳工创造的十个全职就业岗位确实存在，才能保有永久身份。这笔钱在整个过程中始终处于风险之中。一个失败的项目可能吞掉全部 $800,000，并在同一场崩塌中摧毁申请。让“出售签证”这一标签延续下去的，是资格审核以美元而非学位或雇主担保来计量，而许多人从原则上就反对这一点。
“出售签证”这个标签从何而来
金钱就是准入门槛。没有英语考试，也没有劳工证。同样没有雇主为你提出申请。EB-5 申请人凭借投入资本以及证明该资本的来源而取得资格，而这句话的后半部分才是大多数疑难案件真正折戟之处。任何把前半部分称作一笔购买的人，都是在准确地描述法条。
还有另外两件事在助长这种说法。国会从未让区域中心项目成为永久性制度，因此整个行业总是从一个授权到期悬崖跑向下一个，这在外界看来更像是一件游说的产物，而不是已成定局的政策。而在 2022 年之前的二十年里，目标就业区的边界划得足够宽松，以至于位于昂贵城区的高楼可以通过把人口普查区一路串联到一段距离之外的贫困社区，从而符合较低的最低投资额。
这一抱怨是准确的。国会在 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022，作为 Public Law 117-103 公布 中终结了这一做法，该法把 TEA 的认定权移交给国土安全部，并将高失业地区收窄为企业主要经营所在的人口普查区，再加上与其直接相邻的普查区。
$800,000 实际上要求你做什么
每一个获批案件背后都有四个条件，而每一个条件都曾让申请功亏一篑。
- 资本真正处于风险之中。8 CFR 204.6，即规范 EB-5 申请的法规中的“处于风险”标准排除了保证回报和赎回权。一份承诺在固定日期返还你款项的补充协议，可能使整个申请归于无效。
- 十个全职就业岗位。全职指每周 35 小时或以上，且岗位由合格的美国劳工担任。你的配偶和子女绝不计入这十个之内。
- 合法的资金来源。你需要记录每一美元的流转路径，通常要提供五年的纳税申报单，以及资金经过的每个账户的对账单。一笔赠与或一处房产的出售都会带来各自的证据档案。资金来源引发的补件通知（Requests for Evidence）多于案件中的任何其他部分。
- 两年的条件限制。I-829 表格，即申请解除居留条件的请愿要在有条件入境两周年之前的 90 天内提交，而正是在这里，就业主张要与工资单记录对上。
一笔购买在收银台就完成了。而这件事要悬而未决好几年。
就业数量正是批评者略过的部分
直接投资的 EB-5 投资人只能计入新商业企业自身的 W-2 雇员。十个真实的人，在真实的工资单上，在一笔 $800,000 投资必须支撑的企业里。区域中心投资人则可获得更宽的计数，包含由 RIMS II 或 IMPLAN 等投入产出模型所产生的间接和引致就业岗位，这也是区域中心路径主导市场的主要原因。
2022 年的法案大幅收紧了这一模型。持续时间不足两年的建设活动所产生的就业，如今最多只能占一名投资人总数的 75%，而基于未来租户入驻所作的就业估算则被排除。USCIS 在 USCIS 政策手册第 6 卷第 G 部分，涉及移民投资人 中阐明了它将接受的方法学。
招致报道的那些丑闻
真实的欺诈铸就了这一名声。有些证券发行是靠伪造的政府批文卖出去的。托管账户在项目动工之前就被抽空，而负责人把投资人的钱挪进无人知晓的项目里。SEC 曾就涉及数亿美元的 EB-5 案件提起诉讼，该机构明确表示SEC 从不批准或背书任何证券发行。如果一份营销材料声称并非如此，仅凭这一点你就有了答案。
我们关于 EB-5 中的 SEC 严打 的页面梳理了监管机构反复发现的模式，而 该项目动荡的 1990 年代 则显示出这些问题中有些由来已久。
这些资本实际上资助了什么
在整个 2010 年代，酒店和公寓高楼吸收了大部分 EB-5 资金，因为城市房地产能够承载这种结构，且发起方懂得如何推销它。自 2022 年以来，这一构成发生了变化。食品加工厂和养老住房如今吸引着同样的投资人，这背后有 20% 的乡村保留名额及其附带的优先审理在推动。能源和医院项目也随之而来。
每年 EB-5 签证中另有 2% 保留给通过政府实体融资的公共基础设施，这一类别在我们关于 EB-5 基础设施项目及其适合人群 的说明中有所解释。某一笔具体交易是否创造出它所承诺的就业，是关于那笔交易本身的问题。它对整个项目而言说明不了多少。
2022 年法案如何重塑了这场争论
诚信规则取代了大部分靠自律的做法。区域中心项目中的任何投资人，都要等到该中心为那笔具体发行提交了 I-956F 表格之后，才能提交申请；而且 USCIS 必须先批准该 I-956F，那些申请才可能获批。年度报表要通过 I-956G 表格，即区域中心年度报表提交。负责人在 I-956H 表格上披露自身背景，任何受雇推广某笔发行的人都要在 I-956K 表格上登记。USCIS 至少每五年审计每个区域中心一次，并可进行实地访查。
一个 EB-5 诚信基金为这种监督提供经费，其资金来自每个区域中心每年 $20,000 的年费，或对上一年拥有 20 名或更少投资人的中心收取 $10,000。我们对 RIA 之后的区域中心审计 的总结，涵盖了审计人员会查看什么，以及各中心如何在这些审查中不合格。
这些批评会波及你的申请吗？
会，但是间接的，主要通过各种截止日期。区域中心的授权目前延续至 30 September 2027，而在 30 September 2026 之前提交申请的投资人受到既有权益保护，因此他们的申请即使在授权中断时也能存续。$800,000 和 $1,050,000 门槛的首次通胀调整将于 1 January 2027 生效。这些日期中的每一个都是一根敌对的国会可以拉动的杠杆，这也是为什么永久化之争对你的时间线和对行业的收入同样重要。
沿着 关于让 EB-5 永久化的争论 以及围绕 提高年度签证配额 的长期博弈继续了解下去。
在汇款之前读懂其中的政治
要问清楚该项目的 I-956F 表格只是提交了还是确实获批，并且无论哪种情况都要求查看相关通知。问一问有多少投资人共用你的这家新商业企业，经济报告为他们每人分配了多少就业岗位，以及如果贷款提前偿还，你的资本会怎样。然后再问一问，发起方在 2021 年年中到 2022 年 3 月之间做了什么，当时区域中心授权中断，数以千计的待决案件陷入冻结。
说 EB-5 不过是买一张签证的人，通常从没读过一份 I-829 拒批。说这些批评毫无根据的人，通常从没读过一份 SEC 起诉状。这两种立场都跳过了真正决定你结果的东西，那就是你所挑选的那一个项目的质量。想看更完整的指控清单，可以看我们关于 该项目常见批评 的页面，其中有详细阐述；而 为什么仅仅购买美国房产不会为你带来绿卡 则回应了那种让人损失最多金钱的流言版本。